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Desde que se decretó el estado de alarma con motivo de la pandemia por Coronavirus son muchas las consultas que estamos recibiendo cada día en nuestro despacho en materia de contratos de arrendamientos urbanos.
A continuación, trataremos de dar respuesta de una forma breve y sencilla a aquellas preguntas que se nos plantean con más frecuencia sobre esta materia.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé nada para los supuestos de causa de fuerza mayor en relación con los contratos de arrendamiento, por lo que si en el contrato no se ha previsto nada a este respecto en principio el inquilino sigue obligado al pago de la renta, tanto si se trata de un local comercial como de una vivienda.
¿Se puede aplazar el pago?
Si, se ha aprobado una moratoria en el pago del alquiler para los inquilinos afectados por un ERTE, una reducción de jornada o que hayan perdido el empleo como consecuencia del estado de alarma. También para autónomos que no lleguen al límite de tres veces el IPREM (incrementado en caso de tener hijos y/o dependientes a cargo).
Para los inquilinos cuyo arrendador tenga más de 10 inmuebles se establece una moratoria de 4 meses. Una vez transcurrido dicho periodo, el arrendador puede ofrecer al inquilino una quita del 50% de la deuda o fraccionar las cuotas aplazadas para cobrarlas en el plazo de tres años, sin aplicar ningún interés. Si el inquilino tiene problemas para pagar la deuda puede pedir microcréditos del Estado al 0% de interés a devolver en 6 años.
En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor de vivienda el inquilino puede solicitar la suspensión, un aplazamiento o un fraccionamiento en el pago de la renta.
¿Qué ocurre con los contratos que finalizan durante el estado de alarma?
Aquellos contratos de alquiler que terminen desde la declaración del estado de alarma y hasta dos meses después de que se levante el mismo se prorrogan de forma automática por un periodo de seis meses, manteniéndose dichos contratos en las mismas condiciones. El inquilino sólo debe solicitar la prórroga y el arrendador está obligado a concederla.
¿Pueden subirme la renta después del estado de alarma?
Durante la prórroga de seis meses todos los contratos de alquiler se mantienen en las mismas condiciones, si bien transcurrida dicha prórroga el arrendatario sí podrá cambiar las condiciones del contrato.
¿Y si no puedo pagar? ¿Qué ocurre con los desahucios durante el estado de alarma?
El Gobierno ha aprobado la suspensión de todos los desahucios para inquilinos sin alternativa habitacional hasta que se cumplan 6 meses a partir del fin del estado de alarma.
Para el resto de inquilinos, los desahucios también están parados, al menos durante la duración del estado de alarma.
No obstante, cabe recordar que, en caso de impago, el propietario podrá reclamar las rentas adeudadas cuando se reanude la actividad judicial.
¿Qué ocurre con los arrendamientos de local de negocio?
Al igual que en los contratos de arrendamiento de vivienda habrá que estar a los términos y condiciones expresamente pactados entre las partes en el contrato para situaciones extraordinarias o de fuerza mayor.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler del local?
Existen distintas figuras legales desarrolladas en nuestra normativa y jurisprudencia en virtud de las cuales se podría permitir la modificación de las obligaciones del contrato de arrendamiento y, por ende, solicitar la suspensión de la renta.
El artículo 1554.3º del Código Civil, donde se establece como obligación del arrendador "la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa", el artículo 1.105 del Código Civil, por el que se regula la figura de la fuerza mayor y se dispone que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” o la cláusula rebus sic stantibus, por la que se permite la modificación de las obligaciones de un acuerdo, e incluso la resolución en algunos casos, cuando, por circunstancias sobrevenidas se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento, son preceptos que podrían permitir una reducción o rebaja del importe de la renta, e incluso, en determinados casos, la suspensión temporal del pago de la misma durante un período determinado.
Sin embargo, es conveniente apuntar que no hay precedentes en la jurisprudencia sobre una crisis como la actual, por lo que no resulta fácil saber cuál será la doctrina que adopten los tribunales en un futuro.
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